“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年?******
记者 王丽新
见习记者 陈 潇
自2022年11月28日“第三支箭”落地以来,出险房企积极利用定增红利筹资自救,稳健型房企着力并购优质资产,重拾此前搁置的重组计划。
据《证券日报》记者不完全统计,去年11月28日以来,多家上市房企陆续抛出并购计划,总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例,据克而瑞监测,重点房企共涉及48笔并购交易,披露交易金额的有32笔,总交易对价约528亿元,环比大幅增长72.4%。
业内预计,2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,此前受制于资金、负债率等条件限制,行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来,支持房企融资的政策频繁出台且快速落地,部分稳健型房企不再持观望态度,加快启动并购重组方案。同时,部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。
行业融资环境得到改善
岁末年初,部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产,力争改善流动性。与此同时,稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资,行业内并购大单持续涌现。
例如,1月6日,据全国产权行业信息化综合服务平台披露,上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权,底价4.17亿元;1月5日,铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目,交易估值为76亿元;1月3日晚间,华发股份发布公告,公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息,总金额约为35.8亿元。
除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外,出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间,华夏幸福公告称,旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权,对应价格为124亿元。
克而瑞方面分析称,从交易标的物业类型来看,2022年12月份住宅收并购提升明显,19笔涉及开发项目股权,披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元,主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。
“在此次并购潮中,对出险房企而言,收并购案大部分不是在母公司层面展开,而是在项目层面,资金状况良好的央企国企所收购的资产,大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产,这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示,此外,在银行以及资本市场的支持下,地方国有企业在盘活资产方面发力,推动项目顺利开发。
“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产,不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示,总的来看,具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。
“目前主要有两类资产比较受欢迎,一类是优质的开发项目资产,另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示,从过去一年的整体表现来看,运营类资产收并购案例更多一些,其多属于轻资产,并且能持续产生现金流收入,在现金为王的行业背景下颇受青睐。
在肖云祥看来,房企间收并购预案频出,甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后,是房地产行业融资环境得到改善,增强了市场主体信心和动力。
行业集中度或进一步提升
自2022年11月份“金融十六条”推出后,相关部门多次提及满足房企合理融资需求,有效防范化解优质头部房企风险。
“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言,是不错的时机。”肖云祥表示,上市房企股权融资开闸后,稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产;对被收购方而言,也是重新盘活项目的机会。
“随着并购重组的推进,行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产,加强深耕力度;出险企业可通过并购重组获得新发展机会,或者考虑轻资产转型。”刘水表示。
那么,2023年会成为房地产行业并购重组大年吗?
肖云祥对记者表示,预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧,特别是一些实力雄厚的房企,在融资方面将体现出更大的优势,行业洗牌的几率将大大增加,这有助于加快行业风险出清的速度。
“在2022年末政策和资金加持下,2023年收并购必然会加速,通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示,当前行业面临的风险资产类型多样,收并购只能从资产处置端进行化解,且需要收购方、出让方共同发力,但对于全行业来说,仍需从稳预期、稳信心做起,在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。
4省份2022年人口逆势增长,经济增速第一的江西增加10.58万人******
作者:林小昭
在2022年全国人口减少85万人的情况下,多个中西部省份却实现了人口增长。
GDP增速第一,江西人口增长10.58万人
这其中,中部省份江西发布的数据显示,2022年末全省常住人口4527.98万人,比上年末增加10.58万人,增长0.23%。全年出生人口32.5万人,同比减少5.2万人,人口出生率为7.19‰,下降1.15个千分点;死亡人口31.4万人,增加1.1万人,人口死亡率为6.94‰,上升0.23个千分点;人口自然增长率为0.25‰,下降1.38个千分点。
对一个省份来说,人口增长包括自然增长和机械增长(即人口净流入)。在人口自然增长方面,去年江西人口自然增长率为0.25‰,按此计算约1.13万人。也就是说,去年江西在人口机械增长方面,新增流入人口9.45万人。
江西省社会科学院经济所所长麻智辉对第一财经分析,江西以前外出人口较多。近年来,江西经济增速比较快,增速位居全国前列,一个重要原因就是江西加大了承接了东部产业转移的力度,江西承接了较多的大项目、大的产业链。同时,江西这几年战略新兴产业发展的速度比较快,在GDP中的占比明显提升。随着经济快速发展,叠加近几年疫情影响,因此,有不少外出人口回流到家乡创业或就近务工。
数据显示,2022年江西GDP增速达到4.7%,与邻省福建并列全国第一。其中,在外贸方面,2022年,江西外贸总值6713亿元,一举跨过5000亿元、6000亿元两个台阶,较上年增长34.9%;进出口规模居全国第15位,较2021年前进3位。
厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,江西毗邻长三角、珠三角和福建,在产业转移过程中,就近转移的成本比较低。近年来江西的招商引资力度很大,东南沿海的大量产业转移到江西,近年来江西经济发展非常快。
麻智辉说,江西这几年承接的产业转移非常多,除了地理位置便利外,一方面,江西近年来大力改善营商环境。其次,近年来江西的交通和物流条件有大幅改善,高铁、高速公路网络日臻完善,物流成本也有很大幅度的降低。再次,江西产业园区的配套能力也有很大程度的改善。这几年江西对产业链高度重视,推动实施产业链链长制,完善产业配套,吸引了很多起来到江西来发展。
数据显示,去年江西规模以上工业增加值增长7.1%,高于全国3.5个百分点。江西省统计局局长方向军表示,去年全年江西电子信息产业营业收入首次突破万亿元,达1.03万亿元,增长 23.7%。新能源产业加速发展。锂电、光伏产业集聚效用日益凸显,全年新能源产业实现营业收入4065.1亿元,增长120.3%,占规上工业比重为8.4%,比2021年提高4.2百分点。在宜春时代、国轩高科、吉利动力电池、抚州比亚迪等百亿级投资项目的带动下,新能源产业投资增长30.3%。
随着经济的快速发展,江西城镇化水平也在不断提升,城镇化的提升也带动了第三产业的发展。数据显示,2022年江西城镇常住人口2810.52万人,比上年末增加34.12万人;乡村常住人口1717.46万人,减少23.55万人;常住人口城镇化率(城镇常住人口占总人口的比重)为62.07%,比上年末提高0.61个百分点。
麻智辉说,江西人口增长,跟随着近几年江西经济的快速发展,城镇化水平提高,城市的面貌改善也有关。以前很多人在在沿海地区买房置业,现在有不少人回到江西买房置业、就业。
另一方面,去年沿海的长三角、珠三角受疫情影响,有部分人返回老家。随着疫情防控措施优化,今年这部分人是否返回沿海地区?
在麻智辉看来,去年江西人口的增长,可能会有一部分人因为疫情因素从沿海回流,但这只是其中一个原因,最根本的原因还是江西近年来承接产业转移较多,近几年经济增长位居前列,有不少人回家创业或就近就业。
多个中西部省份常住人口增长
江西之外,目前广西、重庆、甘肃3个省份也公布了2022年人口数据。从发布的数据来看,这些省份2022年均实现人口增长。其中,甘肃省统计局数据显示,2022年末全省常住人口2492万人,比上年末增加2万人。全年出生人口21.1万人,人口出生率为8.47‰;死亡人口21.2万人,人口死亡率为8.51‰;人口自然增长率为-0.04‰。按此计算,去年甘肃在人口自然增长方面,约为-0.1万人,在人口机械增长即新增流入人口约为2.1万人。
广西壮族自治区统计局数据显示,2022年末全区常住人口5047万人,比上年末增加10万人。人口出生率8.51‰,人口死亡率7.08‰,人口自然增长率1.43‰。也就是说,去年广西人口自然增长这块,约为7.2万人。按此计算,去年广西人口机械增长即新增流入人口约为2.8万人。
重庆市统计局数据显示,2022年末全市常住人口3213.3万人,比上年末增加0.9万人。全年出生人口19.2万人,人口出生率为5.98‰;死亡人口26.0万人,人口死亡率为8.09‰;人口自然增长率为-2.11‰。按此计算,去年重庆在人口自然增长方面,约为-6.8万。在人口机械增长方面,为新增流入人口7.7万人。
在2022年全国人口减少85万的情况下,多个中西部省份逆势增长,一方面有去年沿海疫情影响下,部分外出人口回流的因素。另一方面,也有产业转移,部分外出人口回流的因素。广东体改研究会会长彭澎分析,随着近年来沿海产业向中西部转移,就近就业增多。其中,有一部分人在沿海闯荡积累了经验,返回老家创业。